自从田园综合体这个词进入国家高层文件以来，田园综合体的建设浪潮正在席卷大江南北。田园综合体不仅成为了文旅资本的宠儿，也成为了中产阶级安放乡愁的载体。从其内涵和外延上来看，田园综合体并不是一个新词，它是在原有的生态农业和休闲旅游基础上的延伸和发展。从业态上来看，是“农业+文创+新农村”的综合发展模式，是以现代农业为基础，以旅游为驱动，以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。而纵观农业园区的发展历程就不难看出，田园综合体并非凭空产生，是在农业现代化、新型城镇化等发展历程基础上，结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境保护的多重客观需求而提出的，有其现实背景。但是做好田园综合体需要注意几个问题。
土地
田园综合体项目在开发时，普遍面临第一个难题：如何拿地？相比特色小镇可采用招标或划拨的取地方式，田园综合体只能从村民（村集体）手中获取土地，这就涉及农村土地的流转问题。振兴乡村，土地是一个必不可少的要素，如何激活土地，把闲置的土地合理利用起来，是推动乡村产融结合促进农民增收的关键。盘活农村闲置土地，主要针对这三类可利用地，即农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地及四荒地。其中模式有：一、土地流转模式1、土地互换2、土地出租3、土地入股4、宅基地换住房，承包地换社保5、“股份+合作”二、土地托管模式模式一、全程托管，托管方收取一定托管费用后，为农户提供耕、种、收、管、售等系列服务。模式二、劳务托管，农户将农业生产过程中的全部劳务项目委托给托管方承担，农户负责种子、化肥、农药、水电等全部农资投入。模式三、订单托管，农户将农业生产过程中某个时段的劳务项目委托给托管方，托管方按劳务项目获得报酬。三、土地入股模式1、“农民+土地股份合作社”直营模式2、“土地股份合作社+企业”社企合作模式3、“农户+农业企业”土地股份公司模式4、农民+合作社+公司，建立新公司5、农民+公司，建立新合作社6、入股农户直接成立合作社申报政府扶持资金
农业领域重头文件频出，财政部印发了《开展农村综合性改革试点试验实施方案》（财农〔2017〕53号）以及《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办〔2017〕29号）。那么，问题来了，农村综合性改革试点试验到底怎么做？田园综合体试点应该如何搞？财政咋支持？中央财政对于开展试点试验省份给予适当补助，纳入试点试验的乡村具体补助额可由各试点省份统筹考虑省级财政支持情况适当调整。加强对试点试验地方考核结果的运用，推进改革试点成效显著的省份，中央财政将继续给予奖补支持，原则上不超过三年。农村综合性改革试点试验相关扶持政策和支持资金要聚焦试点试验，确保用于试点试验工作。地方各级财政部门考虑试点范围、试点内容、工作推进程度等因素，采取资金整合、以奖代补、政府与社会资本合作等方式，统筹整合相关资金予以支持。开展田园综合体试点是一项全新的工作，一定要按照“稳中求进”的工作总基调，试点先行，慎重稳妥地推进, 各地不要盲目扩大范围。一、申报时间（1）国家级田园综合体申报时间：6月底前。（2）省级田园综合体申报时间：按照各省财政厅文件执行。二、资金扶持额度（1）国家级田园综合体：每年6000-8000万，连续三年，比如河北迁西县花香果巷项目，第一批8000万资金已经到位。（2）省级田园综合体：3000-6000万，根据各省具体情况，比如江苏省2017年田园综合体建设试点资金各3500万元，其中：专项转移支付资金分别为3500万元、400万元。申报认定流程包括：总体规划→市、省初选→ 报农发办→ 实地评估→ 竞争答辩→ 项目公示→ 项目评议→ 批复立项。投融资模式
（1）政策性资金运用田园综合体在投资建设中可以申请政策性补贴及政策性贷款，主要包括国家专项建设基金、政策性银行贷款、旅游政策性补贴，此类资金成本很低，是理想的建设资金来源，但是要注意申报需要满足一定的条件，相关部门要积极做好申报准备。（2）PPP融资模式PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。（3）产业基金田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，包括政府背景产业基金、VC/PE机构背景型产业基金、产业背景产业基金。根据产业基金的背景，可以产生不同的产业促进效果，田园综合体应根据实际情况及发展需求选择合作的产业基金。（3）融资租赁田园综合体项目开发的实际运作中，项目建设方可通过管网、机器设备等的租赁，解决项目建设初期的资金问题。除了这些设施、设备的常规租赁对象，田园综合体内的酒店、民宿的建设也可以采用融资租赁的方式。（4）银行/信托贷款银行贷款是田园综合体内项目的传统资金来源，主要以田园综合体内的资产作抵押，用于基础设施建设、经营性项目建设等方面。主要为（项目）固定资产贷款。除了银行贷款，还可以利用信托贷款，信托的抵押物更加灵活多元，限制更少，放款的速度比银行更快，企业在报表上的处理方式更灵活。（5）供应链金融供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。
田园综合体以农村集体、农民合作社为主要载体，组织引导农民参与建设管理，保障原住农民的参与权和受益权，共建共享。构建股份合作、财政资金股权量化等模式，让农民分享产业增值收益。在利益分配上，农民可以在田园综合体的建设中以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，还可以成为新建企业的员工获取劳动报酬；或者通过土地及地上附着物的出让获取一次性补偿。企业、村集体、平台公司在实现完整业态后，能通过产业经营获取经营性收入，如酒店、民宿社区配套等，还可以通过产业的打造带动周边土地升值，获取更大收益。投资运营模式（1）片区开发模式坚持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。（2）产业带动模式休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌，然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。（3）科普教育模式主要类型有农业科技教育基地、观光休闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为连接科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。（4）民俗风情旅游模式民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。（5）田园养老模式随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。（6）休闲农场或观光农园模式随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高，城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返璞归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能的农业园区。
田园综合体是以农业为主导，以农民充分参与和受益为前提，是以农业合作社为主要建设主体，以农业和农村用地为载体，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性地域经济综合体。因此田园综合体是以农业、农村用地为载体，融合“生产、生活、生态”功能，集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、现代农业经营体系的优化、多种类型农业园区的结合、农村一二三产业融合、区域经济发展的新型复合载体，是一种新型的现代农业发展模式，是“六次产业”创新理念的一种新体现。
土地
田园综合体项目在开发时，普遍面临第一个难题：如何拿地？相比特色小镇可采用招标或划拨的取地方式，田园综合体只能从村民（村集体）手中获取土地，这就涉及农村土地的流转问题。振兴乡村，土地是一个必不可少的要素，如何激活土地，把闲置的土地合理利用起来，是推动乡村产融结合促进农民增收的关键。盘活农村闲置土地，主要针对这三类可利用地，即农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地及四荒地。其中模式有：一、土地流转模式1、土地互换2、土地出租3、土地入股4、宅基地换住房，承包地换社保5、“股份+合作”二、土地托管模式模式一、全程托管，托管方收取一定托管费用后，为农户提供耕、种、收、管、售等系列服务。模式二、劳务托管，农户将农业生产过程中的全部劳务项目委托给托管方承担，农户负责种子、化肥、农药、水电等全部农资投入。模式三、订单托管，农户将农业生产过程中某个时段的劳务项目委托给托管方，托管方按劳务项目获得报酬。三、土地入股模式1、“农民+土地股份合作社”直营模式2、“土地股份合作社+企业”社企合作模式3、“农户+农业企业”土地股份公司模式4、农民+合作社+公司，建立新公司5、农民+公司，建立新合作社6、入股农户直接成立合作社申报政府扶持资金
农业领域重头文件频出，财政部印发了《开展农村综合性改革试点试验实施方案》（财农〔2017〕53号）以及《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办〔2017〕29号）。那么，问题来了，农村综合性改革试点试验到底怎么做？田园综合体试点应该如何搞？财政咋支持？中央财政对于开展试点试验省份给予适当补助，纳入试点试验的乡村具体补助额可由各试点省份统筹考虑省级财政支持情况适当调整。加强对试点试验地方考核结果的运用，推进改革试点成效显著的省份，中央财政将继续给予奖补支持，原则上不超过三年。农村综合性改革试点试验相关扶持政策和支持资金要聚焦试点试验，确保用于试点试验工作。地方各级财政部门考虑试点范围、试点内容、工作推进程度等因素，采取资金整合、以奖代补、政府与社会资本合作等方式，统筹整合相关资金予以支持。开展田园综合体试点是一项全新的工作，一定要按照“稳中求进”的工作总基调，试点先行，慎重稳妥地推进, 各地不要盲目扩大范围。一、申报时间（1）国家级田园综合体申报时间：6月底前。（2）省级田园综合体申报时间：按照各省财政厅文件执行。二、资金扶持额度（1）国家级田园综合体：每年6000-8000万，连续三年，比如河北迁西县花香果巷项目，第一批8000万资金已经到位。（2）省级田园综合体：3000-6000万，根据各省具体情况，比如江苏省2017年田园综合体建设试点资金各3500万元，其中：专项转移支付资金分别为3500万元、400万元。申报认定流程包括：总体规划→市、省初选→ 报农发办→ 实地评估→ 竞争答辩→ 项目公示→ 项目评议→ 批复立项。投融资模式
（1）政策性资金运用田园综合体在投资建设中可以申请政策性补贴及政策性贷款，主要包括国家专项建设基金、政策性银行贷款、旅游政策性补贴，此类资金成本很低，是理想的建设资金来源，但是要注意申报需要满足一定的条件，相关部门要积极做好申报准备。（2）PPP融资模式PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。（3）产业基金田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，包括政府背景产业基金、VC/PE机构背景型产业基金、产业背景产业基金。根据产业基金的背景，可以产生不同的产业促进效果，田园综合体应根据实际情况及发展需求选择合作的产业基金。（3）融资租赁田园综合体项目开发的实际运作中，项目建设方可通过管网、机器设备等的租赁，解决项目建设初期的资金问题。除了这些设施、设备的常规租赁对象，田园综合体内的酒店、民宿的建设也可以采用融资租赁的方式。（4）银行/信托贷款银行贷款是田园综合体内项目的传统资金来源，主要以田园综合体内的资产作抵押，用于基础设施建设、经营性项目建设等方面。主要为（项目）固定资产贷款。除了银行贷款，还可以利用信托贷款，信托的抵押物更加灵活多元，限制更少，放款的速度比银行更快，企业在报表上的处理方式更灵活。（5）供应链金融供应链融资是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。
田园综合体以农村集体、农民合作社为主要载体，组织引导农民参与建设管理，保障原住农民的参与权和受益权，共建共享。构建股份合作、财政资金股权量化等模式，让农民分享产业增值收益。在利益分配上，农民可以在田园综合体的建设中以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分红，还可以成为新建企业的员工获取劳动报酬；或者通过土地及地上附着物的出让获取一次性补偿。企业、村集体、平台公司在实现完整业态后，能通过产业经营获取经营性收入，如酒店、民宿社区配套等，还可以通过产业的打造带动周边土地升值，获取更大收益。投资运营模式（1）片区开发模式坚持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。（2）产业带动模式休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌，然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。（3）科普教育模式主要类型有农业科技教育基地、观光休闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为连接科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。（4）民俗风情旅游模式民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。（5）田园养老模式随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。（6）休闲农场或观光农园模式随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高，城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返璞归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能的农业园区。
田园综合体是以农业为主导，以农民充分参与和受益为前提，是以农业合作社为主要建设主体，以农业和农村用地为载体，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性地域经济综合体。因此田园综合体是以农业、农村用地为载体，融合“生产、生活、生态”功能，集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、现代农业经营体系的优化、多种类型农业园区的结合、农村一二三产业融合、区域经济发展的新型复合载体，是一种新型的现代农业发展模式，是“六次产业”创新理念的一种新体现。