2012年，在我们开始完整地思考田园东方事业之前，田园东方的构建，确实是出于“田园地产”目的出发的，当时头脑中幻想的应该是弄个“庄园”吧！（尴尬，我头上冒汗了）

    我是建筑师出身，总是对乡村社会形态，至少是乡村风貌特别感兴趣。当看见一片正在被拆迁的村庄时，头脑里突然冒出了“新型城镇化”这个概念。随即，结合北大EMBA毕业答辩，写下了《田园综合体商业模式研究》这篇论文。

    三年前遇见周其仁教授，我早知并钦佩其学风，看过他的《城乡中国》，而且知道他主张现实调查和产权制度等经济学观点。我跟他说，我们设想了一套理论，并正在实践一种乡村发展项目，起了名字叫田园东方。如果做出了一点名堂，就请他去看看。

    三年后，我又遇到了周教授，却发现正在美国和欧洲访学的他对中国乡村“毫无兴趣”了！

    “社会的趋势是城市化，不是乡村化！”“经济需要的是集聚，继续高密度集聚，而不是分散。我现在感兴趣的是北京、上海如何能够呈现更高的效率，可以让密度更高。可以容纳更多的人。”

    中国的城乡差距大，从人均收入来看，大约差三倍吧。而欧美、日本等发达国家，也有差距，但只差一点点。我当时想，中国已经是世界第二大经济体了，如果要成为发达国家，那乡村就一定要发展上去，否则人均指标发展不上去、经济总量就会受影响，而且二元差距会带来社会矛盾。乡村要发展上去，就要大搞乡村经济，大搞乡村经济，就要在乡村大搞增长快的产业。那么，“乡村一定是个蓝海”！（尴尬，我头上又冒汗了）

    周其仁教授、清华大学罗德胤、袈蓝建筑邹迎晞和张诚在田园东方北京办公室

    1954年立宪之后虽说明迁徙自由，但却在事实上实施着限制迁徙自由，乡下人的身份就严格地与城市人分开了，而且区分的方法是类似“户口”这样的一种很难逾越的制度“鸿沟”。于是，乡下人就从城市文明的发展成果割裂出去了。

    1975年、1982年的宪法修订，明确了农村土地的“集体所有”，并且在1982年的宪法中明确指出个体农民拥有的是土地“经营权”。农民对农村的土地，本质上不是完整的所有权，或者说直接一点，没有资产价值！

    改革开放以后是中国经济快速增长的时期，后面的三十年是快速工业化带来的快速增长的三十年，使得中国一跃成为了“世界老二”。这三十年工业和城市的发展，有一个重要的生产资料要素就是土地，这个生产要素主要是通过大量征占农村用地得来的，但是因为农村“土地资产价值不高”，这种低成本的要素，支撑了城市工业经济的发展。而反过来，这些发展，因为城乡两种人身份的割裂，除了进城打工的人，经济发展成果与留在乡村的乡下人几乎无关。

    以上三种情况，就基本能看出城乡二元情况下，人们的收入差距高达三倍的主要成因了。

    八十年代，深谙中国乡村社会的费孝通先生提出以乡镇工业发展乡村经济，极大地提振了中国乡村的发展，同时非常有效地促进了乡镇的发展。直到今天，此番政治经济措施仍被东南亚发展中国家当做经验来学习借鉴。乡镇工业的模式在后来遇到了瓶颈，一方面在技术和产业进步的情况下，乡镇工业不再具有比较优势，在竞争中日渐衰弱；另一方面，乡镇工业造成大量的环境污染问题，使得乡镇继续发展工业无以为继。乡镇工业在普遍意义上无法再发展以后，乡村就基本没有高产值的产业了。

    广袤的农村大地上，承载着巨大的人口（严格意义上一大半中国人生活在乡村），而农村普遍意义上并没有大产值产出的产业。农村所能产生的产出，根本不可能给农村带来发展起来所需要的成本，也不可能带来人们收入的快速增加，从而不能弥合城乡之间的差距。

    农村产业发展不起来。那农村人如果有资产，再能让资产产生收入，也是能够化解城乡二元继续扩大之趋势的。

    资产形成的前提是物权，而物权受法律和制度的定义和保护。城乡之间不均衡、东西部地区不均衡、城市与城市之间不均衡、城市远近郊不均衡，在农村内部土地使用权边界衡量就是一项巨大工作量的事务。

    农村的管理者是干部，干部一层层地上去，就都是城市人了。本来就是城乡利益矛盾的双方，要同时担当着削减自己的利益才能平衡差异的角色，本身就是扭着的事。

    土地管理者与地方上背负经济发展任务的行政长官，本身也是矛盾的双方。而执政者的行政依据，都来自于上面统一颁布的原则指令。在拥有广袤土地的国家里，行政指令往往是较为宏观提纲性的，并往往是说一半、不说另一半的，然后看大家怎么执行再说。那么，你想，当然会出现明明知道应该这么办，却往往就是办不了，而且不知道找到谁才能办得了的情况！（尴尬，我头上再次冒汗）

    “那中国的乡村应该怎么办呢？”我问。

    “你是政府吗？你如果是政府，我就跟你聊聊作为政府人员可以怎么思考。你是企业，你就想想在乡村能做些什么事就好了！”周教授的回答，让我满脸发热。

    “经济的中心在城市，人们心向城市，这是不可阻挡的！如果从单位面积GDP产值计，农村土地上，永远长不出那么多产值。”解决二元问题的方法，就是继续城市化。农村不能给人带来富裕，那就把人挪到城市去！

    “目前农村有46%常住人口，大约有25-30%的人从事农业，靠农业过活。农业产值约占社会总产值的7-9%（刨除政府补贴部分），因此，靠农业过活的人大约收入水平是平均线的三分之一。就是说，有过多的人分配这7-9%的产值。市场的选择是将来这里面大量的人口去从事别的行业，依赖农业的人口基数少了，农村、农民就富了。”

    “那农村怎么办呢？土地怎么办呢？”我又问。

    “农村为什么要怎么办？村庄消失，那就消失吧！干嘛要那么多村庄？” 、“中国这些年，行政村已经从70万个，不断并村，现在已经降为60万个。可是日本只有180多个。实际上，日本从市到町到村，一共行政单位只有一千多个，就管理了全日本1.3亿人的社会，这使得社会管理成本大为较低”

    “人走了土地多出来了怎么办？多就多了，能种上东西的，种上东西好了！”

    周教授的回答非常干脆。中国的土地不是太少，而是太多，尤其建设用地，哪里需要那么多建设用地？建出房子来给谁住？

    至于乡愁、文化，那办法很多，不必非得谈什么商业模式，可以用美丽乡村、古村保护的方法来解决。但是，不可阻挡的是，许多村庄会消失！

    城市化就是这样四个趋势，农村人进城、中小城市进到大城市、大城市出现部分逆城市化、发达地区形成城市群。田园东方做的是逆城市化和特色小镇领域的事情。

    “那为什么每年中央一号文件都提大力发展乡村，以及今天出现全国特色小镇热呢？”我再问。

    “国家？国家出台一个想法，目的是很多的。你是企业，你就只需要想你在哪里可以开展什么业务就好了！做业务，尤其你们做旅游度假业务，就要做人口密集的地方，要跟着人走！”

    “至于小镇热，那有什么奇怪的，我们不总是一窝蜂吗！你一定要冷静”。

    “那些整天提及乡村情怀的人，他们待在乡村了吗？他们喊完嗓子，自己都不待在乡村，凭什么让别人待在乡村！”周教授观点鲜明。

  “选址非常重要！规模非常重要！”

    田园东方也好，田园小镇也好，是在乡村开展旅游度假，带动乡村经济和人居环境，但是消费者是城市人！

    “你们本质上是在做城市化，虽然客观上对乡村有带动！”周教授目光如炬。

    “你可别被自己的情怀忽悠了，以为哪儿的政府请你，就上哪儿都能这么干！以为你们业务的本质是保护乡村”（全身披挂着“乡建斗士”装饰品的我，此时已经满头大汗了）

    我的头脑里呈现着一张“脑图”，一系列关键词跳跃、组合着。农业、人口、体制、产权、产业、人才、模式、市场，这些散落的词被不停地搅动、变幻、连接，时而出现一些成形的图画，拼成了在乡村大地上一幅幅的想象。

    乡村无解？抱着乡村只能无解？

    解决乡村的问题，主要路径就是继续快速发展城市化，让人到城里去！“城市化，就是下决心客死他乡！”周教授再次开玩笑地说。这是中国经济发展的需要，也是不可挡的客观趋势。

   城里做事几十年，我们很熟悉。在乡村做事，当然要难些。我想起一句话：拟出问题本身就是发现机会本身。

    乡村无解！那如果有解，会是政策？产权？资金？市场？人的变化？

    我们试着站在高处想一想吧。还有可能问题出在哪了？文化认识上怎么样呢？在乡村的发展中，单位产值本就不可能高呀！所以，无论农民、政府、企业抑或金融机构，如果都用习惯的以往的城市经济的价值判断标准，如短线高回报的标准来看乡村发展的规律，那肯定都是无解的。在那种价值标准下，农民要的就是一次性补偿、政府要的就是征迁卖地、企业要的就是快速回报、金融机构要的就是多层利差。所以呀，这样的情况下可不都是无解的吗？

   那趋势会是什么样的呢？城市经济现象增速会和乡村经济现象增速趋近吗？谁都不率先让步的情况下，这样的情况什么时候会发生呢？

    那是另一个问题了。情怀爆棚的我们，实质上可能也：等！不！及！

       周其仁教授的著作

    我发现，凡是大学者，都有悲天悯人的情怀。元旦时分，周教授在群里发了一个在雪地里舞者舒展着蒙古舞蹈“鸿雁”的视频。瞧，表面执着严苛的他，内心里其实一团火热。春节前又见到周教授时，他完全记得我11月份与其见面时提问的全部问题，并且居然在点滴交流中，早就完全透彻了解田园东方的商业模式以及业务、市场和产品。哈哈，我以为他真的认为“乡村无解、不必费劲”呢！

    一席交谈中，他叮嘱我们要明辨政策、紧盯市场、严格选址、做人们还不能描述出来的创新产品、建设地方团队等事项。回去后，他找出了一份去年七月在北大演讲时的文章，微信传给了我。那篇文章的题目是：“农村发展离不开城市元素的应用”。